«Горжилфонд» - сделка с недвижемостью без риска

Автор Брагин Николай
опубликовано: 22-02-2012, 18:20
Автор Брагин Николай

Что такое «Горжилфонд», или как без риска для себя совершить сделку с недвижимостью.

Мы не знаем, чем вы посчитаете эту статью - рекламой или руководством к действию. Решать вам. Мы хотим рассказать о том, как оказываются услуги на рынке жилья в нашем городе. И мы надеемся, что вы получите ответ на важный для себя вопрос, к каким риэлторам обращаться, если у вас появилась необходимость совершить какую-либо сделку с недвижимостью.

Откуда взялись риэлторы?

За последний год финансовый кризис достаточно сильно проредил плотные ряды риэлторов, но, к сожалению, не уничтожил даже половины выросших как грибы за 2007-2008 годы риэлторских агентств. Анализируя качество услуг, оказываемых на рынке жилья, специалисты пришли к одному мнению. В Волжском на сегодняшний день существует более 100 риэлторских агентств. Большинство из них разрозненны, работу в сфере недвижимости начали случайно, на волне докризисного роста цен. Нет единой базы в получении клиентом информации. Как результат - настороженность и недоверие горожан к риэлторам вообще.

Давайте для начала разберемся: кто такие риэлторы и откуда они взялись?

С первой волной риэлторов, в общем, все ясно. Тяжелые девяностые заставили учителей, врачей, военных, инженеров заниматься несвойственным им, совершенно новым, незнакомым делом. К таким относим себя и мы, специалисты, работающие в агентстве недвижимости «ГОРЖИЛФОНД». Время тогда поставило нас на грань выживания. В середине девяностых, ни о каком обогащении не могло быть и речи - просто нужно было кормить семьи. Удержаться, набраться опыта и продолжить работать можно было, только оставаясь честным к своим клиентам.

В 1996 году были организованны курсы по подготовке риэлторов, инициатором этого доброго начинания выступил Госкомимущества по Волгоградской области. В курс обучения входили разделы по гражданскому, жилищному, семейному законодательству и муниципальному праву. Да, за один месяц нельзя постичь сути всей профессии, но нас хотя бы знакомили с ее азами, учили работать в рамках правового поля. После окончания курсов нам вручали сертификат риэлтора и лицензию на право занятия этой деятельностью. Сертификатом, который висел в «красном» углу кабинета мы гордились, а лицензию можно было запросто потерять при обоснованной жалобе клиента в Госкомимущества.

Договор с опасным пунктом.

В 2002 году сертифицирование и лицензирование риэлторской деятельности, увы, было отменено. Рынок запустил «фабрику» риэлторов, только ленивый не стал заниматься продажей квартир. На подмогу «старой гвардии» пришли молодые, агрессивные, с жаждой быстрого обогащения. Что из этого получилось?

Недавно в «ГОРЖИЛФОНД» обратилась пенсионерка с просьбой помочь обменять ее квартиру. На просьбу предъявить документы, подтверждающие право собственности, она заявила, что отдала их «риэлтору по имени Андрей». Ни фамилии, ни названия агентства, ни адреса в котором находиться офис, пенсионерке не известно.

Так не должно быть! Клиент про своего риэлтора должен знать практически все, а именно: фамилию, имя, отчество, на каком основании занимается этой деятельностью, адрес офиса. Документы на право собственности можно отдать в случае крайней необходимости и то при наличии нотариальной доверенности. Как правило, для работы риэлтору требуются только копии.

Хотим обратить ваше внимание на договор, заключаемый между гражданами и агентствами. Нередко к нам в «ГОРЖИЛФОНД» обращаются за консультацией по вопросу правомерности заключенных договоров, в которых не указан срок исполнения. Один пример: восемь месяцев граждане ждали оказания услуги, пока со стороны риэлтора не поступило предложение расторгнуть договор. Зададимся вопросом: чего ждали клиенты и чего боялись? А боялись они всего одного пункта, в котором агентство обязывает собственника при расторжении договора в одностороннем порядке выплатить ему 30 процентов штрафа от продаваемой стоимости квартиры! Элементарная юридическая безграмотность порождает безнаказанное поведение риэлторов.

Договоры «ГОРЖИЛФОНДА», к примеру, прошли экспертизу в «Роспотребнадзоре». Клиентам спокойнее, а для нас это - подтверждение собственной репутации. Ведь на самом деле все очень просто: в договоре должны быть указаны юридические данные сторон, предмет договора, порядок и сроки исполнения договора. И никаких кабальных условий, тем более штрафных санкций!

«Полцарства» за услугу.

Отдельная тема для разговора - это комиссионные. Фантазия некоторых агентств здесь просто безгранична! Согласимся с тем, что агентства недвижимости - это коммерческие организации. За все приходится платить: за аренду, рекламу, телефон, Интернет, мобильную связь, обслуживание автомобилей, оргтехники, налоги с зарплаты сотрудников… Респектабельность обходиться дорого. Но когда, по рассказам некоторых клиентов, от них требуют заплатить комиссионные по московским расценкам, становиться не по себе. «ГОРЖИЛФОНД» всегда предлагает своим клиентам обсуждать индивидуально сумму комиссионных, чтобы она устраивала обе стороны.

Особо больная тема - оценка квартиры. Риэлторы часто идут на различные ухищрения, лишь бы только привлечь к сотрудничеству. Как правило, это завышенная оценка объекта недвижимости. Естественно, высокая цена на квартиру дает о себе знать, после того, как в течение 3-4 месяцев или даже полугода квартира просто не продается. Печально, но за это никто не отвечает. Недалеко ушли от горе-риэлторов и сами собственники, которые цену на свою квартиру назначают, глядя в потолок. Обратимся к мировому опыту. В странах Европы и Америки обладателю квартиры или домовладения и в голову не придет мысль самому оценить квартиру. Для этого существуют риэлторские компании имеющие право на оценку. Ошибка риэлтору стоит очень дорого, поэтому и цены всегда остаются реальными.

Кресло для клиента.

Теперь обсудим важный момент в обслуживании клиентов: где, порой, приходиться встречаться гражданам с риэлтором? Часто - в прокуренных, обшарпанных, полуподвальных помещениях, не отвечающих, элементарным санитарно техническим нормам. По всему видно, что помещение случайное, взято в аренду «фирмой недвижимости» на короткий срок. Речь не идет о какой-либо презентабельности, но верхом неуважения к своему клиенту является, когда работа с документами и денежный расчет производиться в автомобиле риэлтора! Согласитесь, так не должно быть, хотя бы с точки зрения элементарной безопасности.

Вот поэтому, собравшись купить, продать или обменять квартиру, дом, земельный участок, вспомните правила, о которых мы говорили в этой статье. У нас в городе есть несколько агентств недвижимости, которые удовлетворяют самым высоким требованиям, имеют хорошую репутацию среди волжан. К их числу мы причисляем и нашу компанию.

Агентство недвижимости «ГОРЖИЛФОНД» - это плод многолетней работы Николая Александровича Брагина на рынке жилья. За последние 15 лет был накоплен огромный опыт, который реализован в этом проекте.

Штат опытных юристов, расположение нашего нового офиса (проспект Ленина, 37, рядом с регистрационным управлением), просторные кабинеты, оборудованные офисной мебелью, новой оргтехникой и кондиционерами, позволяют повысить качество и расширить спектр оказываемых услуг, тем самым увеличить количество наших клиентов. Открыв новый офис, мы сами по-новому, взглянули на качество предоставляемых услуг.

Поэтому хочется обратиться к волжанам: мы живем в правовом демократическом обществе, у вас всегда есть право выбора. Сделайте этот выбор правильным.

Собрание свободных современных риелторов

Автор Брагин Николай
опубликовано: 22-02-2012, 18:20
Автор Брагин Николай

Вперед в «СССР»!

Директор Агентства Недвижимости г.Волжского «Горжилфонд» Николай Брагин приглашает риелторов Волжского к дискуссии.

Когда мы хотим продать, купить, обменять квартиру, без риелтора не обойтись. Поэтому многие волжские семьи обращаются к риелторам, Сейчас в этой сфере услуг грядут перемены. Об этом наш разговор с директором агентства недвижимости «Горжилфонд» Николаем Брагиным.

- Николай Александрович, аббревиатура «СССР» интригует. Объясните, пожалуйста, что она означает в данном случае?

- Предваряя разговор, хочу поздравить всех риелторов города Волжского с наступившим новым годом! И, не теряя времени, приступим к обсуждению наболевшей темы. «СССР» расшифровывается в данном случае как «собрание свободных современных риелторов». Именно так мы предлагаем назвать саморегулируемую организацию риелторов Волжского. Дело в том, что в 2012 году в Государственную думу будет внесен проект закона «О риелторской деятельности», который обязывает всех риелторов России создать саморегулируемые организации.

- Что такое саморегулируемая организация?

- Это некоммерческая организация, созданная путем объединения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей и имеющая своей основной целью обеспечение добросовестного осуществления профессиональной деятельности членами саморегулируемой организации. Кстати, Закон «О саморегулируемых организациях» был принят еще в 2007 году. И подобные организации уже успешно работают в других сферах, например в строительстве.

- А что, до сих пор организации риелторов в нашем городе не существовало?

- У нас есть печальный опыт существования АРВ - «Ассоциации риелторов Волжского», которая была создана пять лет назад. Но, увы, ныне существует только на бумаге, а фактически не работает. Больше всего удивляет не полное бездействие руководителя АРВ, а безразличное созерцание ее членов того, как медленно умирает когда-то доброе начинание. Несколько лет я, входя в состав организации, пытался наладить реальную деятельность. Но, поняв бесперспективность этого занятия, покинул ее ряды. Беседуя со многими риелторами, на вопрос о необходимости создания новой структуры получал неоднозначные ответы, такие как: «Зачем изобретать велосипед? Не проще ли вступить уже в созданные организации?», «Выйдет закон, тогда и суетиться будем». Однако ошибка руководства АРВ в том, что оно не знает, в какую сторону двигаться. И я считаю, что, проанализировав ошибки АРВ, мы сможем создать новую организацию, полноценную, жизнеспособную. Причем я выражаю мнение инициативной группы. Есть агентства-единомышленники, которые станут основой новой организации. Я же могу предложить программу действий на ближайшие пять лет.

- И каковы основные положения этой программы?

- Во-первых, это реабилитация нашей профессии. К сожалению, за последние годы в СМИ был нарисован негативный портрет риелтора.
Во-вторых, наведение порядка в отношениях между риелторами: неразбериха в этих отношениях мешает нашей работе.
И, в-третьих, юридическая безграмотность некоторых сотрудников агентств порой удивляет, с этим нужно бороться. Это только малая часть сформулированной позиции.

- А для чего вообще нужна саморегулируемая организация в сфере риелторских услуг?

- Начнем с того, что создавать СРО нас обяжет закон, И, на мой взгляд, это давно назревшая мера. Этой статьей я призываю риелторов задуматься о будущем, чтобы закон, которого пока нет, не застал нас врасплох. За последние пять лет количество риелторов в Волжском возросло в несколько раз. Эта сфера услуг никем не контролируется и не регулируется. Профессиональная этика не работает - риелторы перехватывают объекты недвижимости друг друга. Кроме того, в этой сфере работает много непрофессионалов, действующих по старинке, не знающих даже Гражданского и Жилищного кодексов. Обращаясь к таким псевдо специалистам, клиент очень и очень рискует, По пальцам можно пересчитать агентства недвижимости, в штате которых есть юристы. У нас, в «Горжилфонде», например, юристов трое. Закон заставит всех риелторов шлифовать свое мастерство, учиться, а агентства недвижимости - нанимать профессионалов, чтобы оказывать гражданам качественную услугу. Каждая риелторская организация должна будет разработать пакет документов, пройти аттестацию. И сделать это смогут только члены СРО.

- Выиграет ли потребитель от создания СРО?

- Безусловно. Потребитель получит профессиональную, качественную, контролируемую услугу. Поставив риелторскую деятельность в рамки закона, государство обезопасит гражданина от рисков в такой сфере, как сделки с недвижимостью. А риелторы, повторюсь, в свою очередь смогут реабилитировать репутацию профессии. Ведь с каждым годом проводить сделки с недвижимостью становится все сложнее, так как при них используются различные виды ипотеки, сертификаты, другие формы безналичных операций. Сложнейшая цепочка каждой сделки. И чтобы провести операцию на должном уровне, риелтор должен быть настоящим профессионалом, честным и открытым для клиентов. Вот почему я приглашаю всех риелторов Волжского к дискуссии. Вносите свои предложения, какой должна быть наша саморегулируемая организация. Ведь, чтобы идти вперед и быть успешным, надо меняться в соответствии с требованиями времени.

Цена на квартиру на конец 2009 года

Автор Брагин Николай
опубликовано: 08-09-2009, 17:33
Автор Брагин Николай

В этой статье мы ни в коем случае не хотим навязать собственное мнение, о ситуации на рынке жилья, сложившейся в стране и как в частности в городе Волжский. Мы лишь только собрали в единое целое, мнение некоторых уважаемых изданий и профессиональных аналитиков. За последнее полгода произошло снижение цен на жилье, выражаясь профессионально, произошла коррекция. Цены на жилье в Волжском практически остановились, но это не говорит о том, что рынок нащупал дно, а скорее всего, говорит об отсутствии покупательной способности нашего населения. Бытует мнение что, «покупатель» сидит на мешках с деньгами и ждет ощутимого падения цен. Позвольте не согласиться с этим мнением, и как в доказательство хочется привести некоторые примеры из собственной практики.

В течении последних трех месяцев по вине оператора рекламного издания были допущены ошибки, однокомнатная квартира в Волжском вышла в рекламе 820 000 рублей, а трех комнатная 1 550 000 рублей. Казалось бы смешные и доступные цены, но в течение месяца к сожалению на эти объекты не нашлось покупателя. Желающих приобрести квартиру не стало меньше, но помочь им в этом государство пока не в силах, если речь идет об ипотеке. По данным канала РБК, способных взять ипотеку снизилась на 90%. В последнем выступлении Г. Грефа (председатель правления Сбербанка России) снизить процентную ставку на ипотеку большинство банков смогут не ранее 2-3 лет.

Обеспеченных людей тоже меньше не стало, но для них рынок Волжского жилья как средство вложения денег, последний год стал не интересен. И на конец мы хотим привести как подтверждение сложившийся ситуации выступление В.В Путина, в котором было определено твердое мнение государства, что цена на социальное жилье не должна превышать 30 000 рублей за квадратный метр, и то речь, скорее всего, идет о первичном рынке. Думаем не трудно умножить квадратные метры своей квартиры на 30 000 и получить примерную стоимость вашего жилья. Квартиры на вторичном рынке по логике должны стоить еще дешевле. Особенно хочется обратиться к тем обладателям квадратных метров, которые с нетерпением ждут осени, как время повышения цен. Скорее всего, его не будет по вышеупомянутым причинам.

Наша страна переживала и не такие кризисы, и поэтому нужно просто понять, что решать жилищные проблемы все равно придется по тому, что жизнь продолжается.
Мы сделаем все, что бы у вас стало хоть одной проблемой меньше!

Как стать риелтором?

Автор Брагин Николай
опубликовано: 22-02-2012, 18:02
Автор Брагин Николай

«Всем на свете нужен дом!» - поется в известной детской песенке. «А, стало быть, риелтор никогда не останется без куска хлеба», - делают вывод взрослые, пополняя ряды представителей этой новой в нашем обществе профессии. Причем бросаются в это занятие люди из самых разных сфер деятельности. У всех ли получается? Как вообще стать риелтором? Об этом мы спросили у Николая Брагина, директора агентства недвижимости «Горжилфонд». Разговор получился нескучным. Какова в нем доля шутки, судить вам, уважаемые читатели. Но, думается, материал окажется полезным не только для тех, кто собирается стать риелтором, но и для тех, кто собирается купить, продать или обменять квартиру.

- Николай Александрович, так что же нужно для того, чтобы стать риелтором?

- Ничего. Нет, я серьезно. Если открытие любого бизнеса, будь то торговля или, скажем, создание точки общепита, предполагает наличие стартового капитала, то в риелторской деятельности он не нужен. Нужен только домашний телефон и желание работать. Вот все и становятся риелторами. Хотя, хочу уточнить: молодежь в эту профессию не идет.

- Почему?

- Потому что, скажем так, очень длинный рубль. Пока наработаете базу, пока появится оборот. Может пройти полгода, а вы ничего не заработаете. Поэтому зачастую риелторами становятся женщины лет пятидесяти, у которых, как говориться, тылы обеспечены: дети выросли, квартира есть, а то и пенсия уже идет.

- И что совсем не нужно никакого специального образования?

- В том-то и дело, что в нашей стране нет государственных учебных заведений, где бы учили на риелтора, нет методики обучения, нет дипломов государственного образца. Существуют, кончено, частные курсы, выдающие различные свидетельства и сертификаты. Но это, скажем так, в большей степени бизнес, нежели обучение.

- А существуют ли учебники для риелторов?

- Существует масса брошюрок на эту тему, издающихся частными лицами для зарабатывания денег. Считать их учебниками нельзя. Возможно, мои
слова вас удивят, но скажу, что у риелторов должно быть три настольных книги: «Золотой теленок», «Буратино» и «Мертвые души».

- ?!

- На первом году работы риелтору надо помнить фразу Остапа Бендера «Я чту Уголовный кодекс». В частности, надо знать статью № 159 «Мошенничество», чтобы под нее не попасть. Далее, вспомним фразы Бендера: «Я знаю 400 сравнительно честных способов отъема денег у населения» и «Ты покажи индивидуума, у которого есть деньги и я отниму их». Так вот, многие риелторские агентства Волжского действуют именно так. Если к ним пришел клиент с деньгами, они его уже не выпустят ни за что. Будут возить по квартирам, заманивать, забалтывать, применять разные уловки. Что же касается описанных в «Золотом теленке» махинаций чиновников «Геркулеса», то повторять их я бы начинающим не советовал. Подобные методы годятся для риелторов с 3-5 летним опытом работы.

- Обратимся к «Буратино». Из этой книги, видимо, надо почерпнуть методы работы лисы Алисы и кота Базилио...

- Да. Каждую фразу их известной песенки риелтор может применять на практике. Например, «На жадину не нужен нож, ему покажешь медный грош и делай с ним что хошь!» Как это реализуется на практике? На рынке сложилась цена на определенный сегмент квартир. Допустим, однокомнатная квартира стоит миллион двести. Один умник хочет продать за миллион триста. Жадина? Жадина! Хитрые риелторы приходят к нему, дают задаток, обещают, что купят за миллион триста. Но в договоре не указывают срок исполнения. Проходит месяц, два, три, пять. Клиент хочет расторгнуть договор. Но по Гражданскому кодексу деньги, в таком случае должны быть возвращены в двойном размере. Все, жадина «попал» на двойную сумму, он на крючке у этого риелторского агентства. Далее, еще одна фраза из песенки: «На хвастуна не нужен нож, ему немного подпоешь, и делай с ним что хошь!» Клиент искренне хвалит свою «убитую» квартиру, потому что она его родная, а риелтор, понимая ситуацию, «подпевает» ему, подхваливает, чтобы завлечь. Играет на слабостях клиента. Наше агентство никогда не играет на человеческих слабостях, мы говорим правду, называем настоящую стоимость квартиры.

- А «Мертвые души»?

- Как все помнят еще со школьных времен, смысл махинации Чичикова состоял в том, что он покупал «мертвые души» за копейки, а закладывал их в Опекунский совет уже как «живые» по 200 рублей за шутку. Так вот недобросовестные риелторские агентства поступали примерно так же. Брали домик за 500 тысяч. Подделывали оценочные документы. И брали под залог этой недвижимости в банке ипотечный кредит, скажем, 5 миллионов. Но кризис 2008 года положил конец этим аферам. Многие риелторы были наказаны в предусмотренном законом порядке, а банки стали более осмотрительны в выдаче кредитов. И сейчас даже самые беспринципные риелторы повторить опыт Чичикова не смогут.

- Получается, что труд риелтора не так уж прост. Как же все-таки происходит постижение профессии?

- Опыт нарабатывается по крупицам, годами. Сейчас с одной стороны государство уменьшило пакет документов на объект недвижимости. С другой - сами схемы проведения сделки усложнились. Сейчас на рынке 95% объектов - обменные варианты: человек хочет что-то продать и что-то купить взамен. Плюс разнообразие безналичных форм оплаты: материнский капитал, сертификаты различного качества. Словом, без специалиста - риелтора здесь не обойтись. А вот как отличить грамотного специалиста от последователя Остапа Бендера мы поговорим уже в следующий раз.

Лицензирование риэлторских агентств Волжского

Автор Брагин Николай
опубликовано: 04-09-2009, 17:09
Автор Брагин Николай

В Волжский вернулся товарищ Бендер.
Продолжение статьи «Недобросовестные риелторы и агентства недвижимости»

Какие эпитеты можно применить к началу 90-х. Смутные, дикие, страшные, неуправляемые! С треском и грохотом рухнул коммунистический режим. С радостью и блеском в глазах встретили мы начало новой эпохи. Но обратная сторона медали разрушенного старого: это хаос, безработица, безвластие. В одночасье не удел остались инженеры, учителя, врачи, офицеры, то есть самые не защищенные слои населения. Одним словом, бюджетники. Неверно думать, что погоня за длинным рублем, привела многих вначале 90-х, на рынок недвижимости. Вопрос стоял совершенно по-другому, а попросту нужно было кормить семьи.

Вначале 90-х и рынка то никакого не было, все только начиналось. В 1996 году государство, в лице комитета по гос. имуществу, решило упорядочить отношения между риэлторским агентством, гражданином и государством, а проще сказать, навести порядок. В Волгограде при государственном комитете по имуществу были организованны курсы риэлторов. В течение двух месяцев специалисты из государственного комитета по имуществу и юридического отдела города Волгограда читали курс лекций по гражданскому, жилищному, муниципальному праву. По окончанию курсов слушателю выдавался сертификат, а уже впоследствии, на основании сертификата, выдавалась лицензия. Вспоминая 1996 год, обучение, сертификат и лицензия стоили около 10 000 тысяч рублей. Переводя на сегодняшний день эти деньги, мы получаем сумму около 250 000 тысяч рублей. Получив драгоценный документ на гербовой бумаге,  агентство недвижимости считало за гордость повесить лицензию в красном углу. Все риэлторы города Волжского гордились и дорожили этим драгоценным (в прямом смысле этого слова) документом, потому что при обоснованной жалобе гражданина в государственный комитет по имуществу, могла быть отозвана лицензия. Боязнь потерять лицензию дисциплинировала риэлторские агентства , держала их в рамках закона. Первым вопросом гражданина, переступившего порог офиса агентства недвижимости, был вопрос - имеется ли у вас лицензия?

В связи с вышеупомянутыми затратами на открытие агентства в 1998 году в городе насчитывалось около 15-ти агентств недвижимости. В феврале 2002 года было отменено сертифицирование и лицензирование риэлторской деятельности. Ситуация в корне изменилась: вместо учителей, врачей и военных на рынок недвижимости пришли люди далекие от благородных профессий, жаждущие заработать быстро и много. Такого на рынке недвижимости просто не бывает, потому, что с момента начала работы с квартирой проходит длительное время. Но у вновь образованных агентств, которых с каждым днем становится все больше и больше, времени нет. И для того, чтобы получить подчас сиюминутную выгоду, идут на неблагородные, а иногда противозаконные поступки. Профессионализм, интеллект, образованность, честность и порядочность зачастую не знакомы этим людям. Черную тень хотят бросить они на добрые дела, совершенные многими агентствами недвижимости Волжского.

Несбыточная мечта становится явью, если за дело берутся профессионалы!

В 2005 году в городе Волжском была создана ассоциация риэлторов (АРВ). В нее вошли агентства, которые на рынке недвижимости более 10 лет, либо выходцы из этих агентств. Ассоциация пользуется уставом и кодексом профессиональной этики. Всех Волжан мы убедительно призываем к сотрудничеству. Решив продать, купить, хорошенько подумайте о выборе риэлторского агентства.

В предыдущих статьях мы хотели донести до уважаемых горожан, как обстоят дела на рынке недвижимости города Волжского.