Что такое «Горжилфонд»? Или как без риска для себя совершить сделку с недвижимостью

Автор Брагин Николай
опубликовано: 18-12-2018, 07:28
Автор Брагин Николай

Спорный вопрос, чем считать эту статью — рекламой или руководством к действию. Решать вам. Мы хотим рассказать отом, как оказываются услуги на рынке жилья в нашем городе и надеемся , что вы получите ответ на важный для себявопрос, к каким риелторам обращаться, если у вас появилась необходимость совершить какую либо сделку с недвижимостью.

На рынке недвижимости риелторы как правило появляются не откуда. На сегодняшний день существует более 100риелторских агентств.  Все они разрознены, работу в сфере недвижимости начали случайно, нет единой базы в полученииклиентом информации. Как результат - недоверие горожан к риелторам вообще.

Давайте сначала разберемся, кто такие риелторы? С первой волной риелторов в общем все ясно. Тяжелые девяностыезаставили учителей, врачей, военных, инженеров заниматься несвойственным им незнакомым делом. К таким относимсебя и мы, специалисты агентства недвижимости «Горжилфонд». Хочется отметить, что все сотрудники «Горжилфонд» имеют высшее образование, тем самым обеспечивает высокое качество оказываемых услуг.

В середине девяностых ни о каком обогащении не могло быть и речи — просто нужно было кормить семьи. Удержаться,набраться опыта и продолжить работать можно было только оставаясь честными со своими клиентами.

Коротко хотелось бы рассказать как развивался рынок недвижимости. Начало приватизации послужило рождениемрынка недвижимости, в связи с этим и начали появляться «конторы» оказывающие некоторые услуги. При отсутствии«школы», методик обучения, знаний, можете представить какое качество услуг мог предоставить специалист по недвижимости того времени.

В 1996 году были организованы курсы по подготовке риелторов, инициатором выступил Госкомимущества по Волгоградской области. В курс обучения входили разделы по гражданскому, жилищному, семейному законодательству имуниципальному праву. Да, за один месяц нельзя постичь сути всей профессии, но нас хотя бы знакомили с ее азами, учили работать в рамках правового поля. После окончания курсов нам вручали сертификат риелтора и лицензию на право занятия этой деятельностью. Сертификатом, который висел в «Красном» углу кабинета, мы гордились, а лицензиюможно было запросто потерять при обоснованной жалобе клиента в Госкомимущества.

К большому сожалению, в 2002 году сертифицирование и лицензирование было отменено. Рынок запустил фабрику риелторов, только ленивый не стал заниматься продажей квартир. И что из этого получилось?

Полный бардак в отношениях между риелторами и их клиентами. Хочется вернуться к нашему агентству котороесуществует с 1993 года, за этот многолетний период времени прошло огромное количество людей и тем самымсформировалась большая клиентская база, по большому счету мы не нуждаемся в рекламе, потому что работаем порекомендации. Как пример существующего бардака хотим привести «свежий» случай, недавно в «Горжилфонд» обратиласть пенсионерка с просьбой помочь ей продать квартиру. На просьбу предъявить документы, подтверждающиеправо собственности, она заявила, что отдала их риелтору по имени «Андрей». Ни фамилии, ни названия агентства, ниадреса, в котором находится офис, пенсионерке неизвестно.

Так быть не должно! Клиент про своего риелтора должен знать практически все, а именно: фамилию, имя, отчество, накаком основании он занимается этой деятельностью, адрес офиса.. Правоустанавливающие документы можно отдать вслучае крайней необходимости, и то при наличии нотариальной доверенности. Для работы риелтору требуются только копии.

Нередко в «Горжилфонд» обращаются за консультацией по вопросу правомерности заключенных договоров междуагентством и клиентом, в которых не указан срок исполнения. Один из таких примеров: восемь месяцев граждане ждалиоказания услуги, пока со стороны риелтора поступило предложение расторгнуть договор. Вопрос: чего ждали клиенты,чего боялись? А боялись они пункта, в котором агентство обязывает собственника при расторжении договора в одностороннем порядке выплатить ему 30 процентов штрафа от продаваемой стоимости квартиры. Элементарнаяюридическая безграмотность порождает безнаказанное поведение риелторов.

Договоры «Горжилфонда» прошли экспертизу в Роспотребнадзоре. Клиентам спокойнее, а для нас подтверждениисобственной репутации. В договоре должны быть указаны юридические данные сторон, предмет договора, порядок исроки исполнения. И никаких кабальных условий, тем более штрафных санкций!

Отдельная тема для разговора — это комиссионные. Фантазия некоторых агентств здесь просто безгранична! Согласимсяс тем, что агентства недвижимости — это коммерческие организации. Приходится платить за аренду, рекламу, телефон,интернет, мобильную связь, обслуживание автомобилей и оргтехники, налоги с зарплаты сотрудников.

Респектабельность обходится дорого. Но когда, по рассказам некоторых клиентов, от них требуют заплатитькомиссионные по московским расценкам, становится не по себе. «Горжилфонд» всегда обсуждает сумму комиссионных,чтобы она устраивала обе стороны.

Особо больная тема — оценка квартиры. Риелторы часто идут на различные ухищрения, лишь бы только привлечь ксотрудничеству. Как правило это завышенная оценка объекта недвижимости. Высокая цена на квартиру дает о себе знать, после того как в течении 3 — 4 месяцев или даже полугода квартира просто не продается. Печально, но за это никто неотвечает. Недалеко ушли от горе - риелторов и сами собственники , которые цену за квартиру назначают, глядя впотолок. Обратимся к мировому опыту. В странах Европы и Америки обладателю квартиры или домовладения и в голову не придет мысль самому оценить квартиру. Для этого существуют риелторские компании, имеющие право на оценку.

Ошибка риелтору стоит очень дорого, поэтому и цены всегда остаются реальными.

Вот поэтому, собравшись купить, продать или обменять квартиру, дом, земельный участок, вспомните правила окоторых мы говорили в этой статье. У нас в городе есть несколько агентств недвижимости, которые удовлетворяютсамым высоким требованиям, имеют хорошую репутацию среди волжан. К их числу мы причисляем и нашу компанию.

Агентство недвижимости «Горжилфонд» - это плод многолетней работы Николая Александровича Брагина на рынке жилья. За последние 25 лет был накоплен огромный опыт, который реализован в этом проекте.

И в заключении, хочется обратиться к волжанам: мы живем в правовом демократическом обществе и у вас всегда естьправо выбора. Сделайте этот выбор правильным.

TRADE-IN на рынке недвижимости

Автор Брагин Николай
опубликовано: 01-02-2016, 11:51
Автор Брагин Николай

Система «TRADE-IN»- в счёт оплаты покупки нового загородного дома зачисляется стоимость Вашей «старой» квартиры.

Достоинства обмена квартиры на загородный дом по схеме trade-in.

  • Стопроцентная гарантия
  • Дом строится на средства застройщика.

Презентация проекта или семь шагов к собственному дому:

  1. Выбираете проект дома, который ВЫ хотите(метраж, качество отделки, смета и т.д.)
  2. Оговаривается цена дома- от 25 т.руб за квадратный метр.
  3. Фиксируется цена вашей квартиры по системе trade-in.
  4. Стоимость Вашей квартиры, пойдет в счёт оплаты дома и участка и при необходимости если не хватает нужной суммы Вы доплачиваете из собственных средств (возможна ипотека) или мы выплачиваем Вам разницу если стоимость квартиры превышает стоимость дома.
  5. Строится дом (на средства застройщика) и на каждом этапе строительства Вы осуществляете контроль.
  6. Происходит процесс переоформления документов.
  7. Новоселье.

Изменения связанные с недвижимостью с 2016 г.

Автор Брагин Николай
опубликовано: 13-01-2016, 15:57
Автор Брагин Николай

С 1 января изменились правила продажи доли в квартирах.

С начала этого года сделки с недвижимостью, в том числе раздел жилья между родственниками и бывшими супругами, необходимо будет заверять у нотариуса. Польза нововведения для граждан в том, что сделки с жильем станут более безопасными.

Нотариус, проверяя сделку по продаже микродоли в квартире, выяснит, выполнил ли продавец требование закона о предоставлении другим владельцам право выкупить долю первыми и убедится, что стоимость для тех, кто уже живет в квартире, не выше той, что установлена для третьих лиц.

Нотариусы обязательно будут участвовать в сделках по продаже имущества несовершеннолетними. Для таких сделок теперь необходимо получить нотариальное подтверждение.

Новые сроки и налоги при продаже недвижимости с 1 января 2016 года

Для объектов недвижимости, купленных после 1 января 2016 года, будут действовать новые налоговые правила: увеличен срок владения недвижимостью для освобождения от уплаты 13%-ного налога при продаже и установлен нижний предел налоговой базы, которая ранее ничем не ограничивалась и была равна цене в договоре купли-продажи.

Суть поправок

Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» принес два существенных изменения.

Первое: срок владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ вырастет с 3-х до 5 лет (за некоторым исключением).

Второе: в случае продажи объекта до истечения пяти лет будет предоставлен налоговый вычет в размере 1 млн руб. или в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (это действовало и ранее), а база, от которой исчисляется 13%-ный налог, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года (коэффициент 0,7). Теперь введено минимальное значение налоговой базы. Продавцу повезет, если кадастровая стоимость в его регионе (субъекте РФ) не определена, тогда можно считать по-старому – от суммы, указанной в договоре. Но едва ли в крупных городах и районах не успеют ее посчитать. Также продавцу повезет, если в его субъекте РФ будет ниже коэффициент, например, не 0,7, а 0,5, то есть 50% от кадастровой стоимости, что также вряд ли коснется крупных городов

Как продать квартиру - выход есть риэлтор профессионал

Автор Брагин Николай
опубликовано: 26-01-2016, 07:02
Автор Брагин Николай

Активные участники профессионального рынка, отмечают, что тенденции на рынке недвижимости кардинально изменились.

Чтобы продать свою недвижимость по максимально высокой рыночной цене и как можно быстрее, уже не достаточно обзвонить все агентства недвижимости, подать заявку, заявить цену, отправить фото, в надежде на то, что завтра покупатели будут стоять в очереди на просмотр. И в короткий срок уже и задаток получить.

Увы, это уже в прошлом.

Платежеспособные покупатели на сегодня  настолько перенасыщены предложениями на рынке недвижимости, что не торопятся, и покупают — лучшее.

Так кто же может убедить покупателя купить, именно Ваш объект?
Реклама? Телевидение? Агент покупателя? Посредник? Средства массовой информации, которые каждый день вещают, каждый на свой лад, о падающем рынке новостроек и элитки, и запредельно низких ценах на жилье в недалекой перспективе?

К счастью, так сказать, потребителя, сегодня в продажах набирает обороты популярный тренд  «риэлтора – профессионала», не того, кто вам за руку приведет покупателя, а профессионального продавца, грамотного и умелого переговорщика, который  правильно умеет контактировать с покупателем, выявить его потребности, предложить ему лучшее решение, не втюхивая качества товара, а профессионально грамотно, опираясь на ценности покупателя,  красиво упаковать и предложить товар.

Напрашивается логичный вывод: « ХОТИТЕ ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ, ОБРАЩАЙТЕСЬ К ОДНОМУ ПРОФЕССИОНАЛЬНОМУ Риэлтору-продавцу!»

  • он будет заинтересован подробно узнать Ваш эксклюзивный товар и все его характеристики,
  • он узнает Ваши потребности и ценности,
  •  который имеет соответствующую компетенцию, чтобы грамотно упаковать товар и сделать торговое предложение, используя ТОПовые, работающие решения и презентовать его,
  • который сможет, открыто и с удовольствием, привлечь к процессу продажи Вашего объекта, коллег-риэлторов, естественно, гарантируя им оплату комиссионных,
  • который будет заинтересован, продать именно этот товар, по той простой причине, что собственник этого товара оплачивает ему услугу по продаже своего товара.

Всё гениальное — просто!

Как выбрать риэлтора или агентство недвижимости

Автор Брагин Николай
опубликовано: 16-12-2015, 10:47
Автор Брагин Николай

Битва за клиента только начинается!!!!

В этой статье мы хотели бы обратиться к тем волжанам, кто собирается начать решать свои жилищные проблемы.

За последние 2-3 года в нашем городе в два раза увеличилось количество агентств недвижимости и риэлторов. Учитывая тот факт, что ни одно учебное заведение Российской Федерации не дает методических знаний по профессии риэлтор, возникновение новых риэлторских компаний неукротимо растет.

Если бы вопрос стоял только о качестве услуг, то это бы было полбеды, поскольку качество может быть либо хорошим, либо плохим. Но речь идет о его полном отсутствии.

Начиная решать свой жилищный вопрос, мы хотели бы обратиться к уважаемым волжанам: «голосовать не только сердцем, но и умом». Не для кого, не секрет, что первичный рынок занимает очень маленький процент и поэтому основная часть квартир приходится на вторичный рынок. Проанализировав ситуацию за прошедший 2007 год, 95% квартир на вторичном рынке являются обменными, то есть, продавая однокомнатную квартиру и добавляя к ней определенную сумму денег, человек пытается приобрести двух, трех, четырех комнатную квартиру. В свою очередь владелец четырех комнатной квартиры, пытаясь решить жилищную проблему выросших детей, меняя ее на две однокомнатные или двухкомнатную и комнату в коммунальной квартире, становится участником так называемой «цепочки». В течение 2-3-х месяцев путем подбора вариантов, некоторые «цепочки» состоят от 5 до 15 квартир, практически за каждой квартирой стоят разные агентства, а самое главное, за этим стоят 15 семей со своими проблемами и тяготами жизни.

Самое опасное и страшное, что ход событий никто из агентств не контролирует и влиять друг на друга просто не могут. И вот пройдя сложный путь подготовки документов, сняв деньги со счета в банке, поскольку большое количество квартир покупается по ипотеке, наконец, на горизонте забрезжила дата оформления сделки. Из-за безответственного отношения, не профессионализма некоторых агентств, сделка рушится, а соответственно разрушается «цепочка», самое неприятное, когда это происходит в самые опасные и рисковые месяцы, когда идет неоправданное повышение цен. И вот когда человек, доверив подчас свою судьбу риэлтору, продав дачу, гараж, заняв денег под проценты, наскребает сумму 950.000 рублей и, казалось бы, мечта всей жизни сбылась, ведь в сентябре 2007 года вполне можно было на эту сумму приобрести приличную изолированную однокомнатную квартиру. Но ваша мечта лопнула как мыльный пузырь, потому что с сентября по декабрь цены выросли в среднем на 300.000 рублей. Самое печальное, за срыв сделки и разрыв «цепочки» никто не отвечает, и возместить материальный и моральный ущерб человеку, который распрощался со своей мечтой, никто не сможет, да и не собирается.

При подборе вариантов все агентства пользуются одной и той же базой данных, из газет «Домино» и «ВДВ», но начав анализировать информацию, полученную из данных СМИ выясняется, что 1/3 квартир практически не существуют, некоторые агентства для того ,что бы привлечь к себе внимание, дают в газеты объявления несуществующих квартир. Неконтролируемую ситуацию на рынке недвижимости города Волжского пытается изменить созданная 3 года назад ассоциация риэлторов. Поскольку внутри ассоциации существует кодекс профессиональной этики и поэтому есть рычаги влияния. Мы, члены ассоциации, хотим обратиться к Волжанам: прежде чем начать решать свой жилищный вопрос внимательно отнеситесь к выбору агентства!

  • Обратите внимание на наличие офиса, его интерьера.
  • Внешний вид риэлтора, его респектабельность.
  • Современная оргтехника и способность риэлтора пользоваться этой техникой. Подчас горе-риэлторы пишут расписки в получении денег от руки, находясь где-нибудь на улице или в автомобиле.
  • Обратите внимание, на каком автомобиле ездит хотя бы директор агентства.

Все эти элементы указывают на заработанный годами авторитет, доброе имя и платежеспособность фирмы, готовой помочь вам не только морально, но и материально. В случае спорных моментов между агентством, входящим в АРВ (Ассоциацию Риэлторов Волжского) и гражданином, может вмешаться собрание риэлторов, в любом случае проблема будет решена. Агентства, которые входят в АРВ, уже заработали себе доброе имя и хорошую репутацию, поэтому статья выходит не в рекламных целях, а с целью объяснить волжанам: кто есть кто.